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多项规定落后倒退与《物权法》不一致

作者:佚名    来源:新快报    更新时间:2014-03-18 09:00:19   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

 

  ■海龙湾业委会筹备组负责人之一姚洁瑛在街道办门口展示小区业主支持筹备组的签名。

 

  各级房管局街道办工作不力应问责

 

  就《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》,省业主委员会协会(筹委会)向市房管局发出《建议书》指:

 

  昨日,广州市房管局就《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)(下称《规则征求意见稿》)公开征求意见的最后一天,广东省业主委员会协会(筹委会)向市房管局发出了《规则征求意见稿》修改建议书。建议书认为,业委会的筹备程序应简单有效,排除非法干扰,人为设置筹备组“死亡”条件只会使业委会的成立难退化为筹备组的成立难。建议希望不应由街道办工作人员担任筹备组长,由居民委员会代行业主委员会职责之规定更无法律依据。在指导过程中,各级房管局、街道办工作不力应问责。

 

  1121日《规则征求意见稿》公布后,在广泛征询了业主、专家学者、政府官员等多方意见后,结合多年的社区工作实践和长期的理论研究,广东省业主委员会协会(筹委会)对《规则征求意见稿》提出了修改建议。

 

  广东省业主委员会协会(筹委会)负责人孙威力认为,从目前来看《规则征求意见稿》中的亮点乏善可陈,有诸多与《物权法》原则规定不一致的地方,与北京、上海等地的类似法规相比,可用落后与倒退形容不为过,亟需调动社会各界智慧认真研究修改。主要建议包括:

 

  《规则征求意见稿》规定:“筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任”。

 

  建议书认为:筹备组组长应由推选人数较多业主担任。《广东省物业管理条例》未明确由行政部门人员任筹备组长。增加街道办的人员是为了更好地促进业主自治工作的启动,而不是为了限制业主自发筹备。街道办积极推动筹备工作并非一定要担任筹备组长。反之,若其越权干涉,担任筹备组长却是一个有利条件。

 

  《规则征求意见稿》规定:“业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的,由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格”。

 

  建议书认为:应该删除。经查只有非本小区业主的才可被取消其业主代表资格,由街道办取消业主代表资格也无法律依据,容易造成新的矛盾。

 

  《规则征求意见稿》规定:筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会并选举产生业主委员会的筹备组自行解散。

 

  建议书认为:此处规定一方面极大增加了业主自治成本,另一方面也无法律依据。《广东省物业管理条例》征求意见稿中曾有此规定,但在最后的文稿中采纳了业主的建议,删除了这一条文。

 

  现实中,无法如期召开的首次业主大会的原因很多,筹备组任务没有完成就“宣告死亡”只会徒然浪费筹备资源,使得业委会的成立难退化为筹备组的成立难。如果坚持此规定,作为房管局街道办就必须问责。

 

  《规则征求意见稿》规定:筹备工作开始后,首届业委会诞生之前,由居委会代行业委会职责。

 

  建议书认为:此条没有任何法律依据。居委会与业委会的工作性质、方式、范围有很大的区别,都是自治组织,就目前众所周知的居委会的实际情况而言,由其代替业委会工作有可能使问题更为复杂化。

 

  孙威力曾因“维修基金第一案”成为社区物业服务与业主权益方面的知名专家,他介绍,根据广东省主要地区城市业主委员会所代表的广大业主建议,根据我国《宪法》所赋予的公民权利和《物权法》所赋予的业主共同管理权利,我们已经向广东省民政厅提出申请成立社会团体“广东省业主委员会协会”,不久就会正式成立。

 

  《规则》被指不利于业委会成立,将出现业委会与街道办居委会的矛盾

 

  呼吁:听证《规则》

 

  市房管局:不是最后定稿,有的条款也许会改变

 

  昨日上午,58岁的番禺区海龙湾小区业委会筹备组负责人之一姚洁瑛来到番禺区公安局,拿到了3800元的国家赔偿款。这是姚洁瑛夫妇在业委会筹备中与物业公司人员发生冲突,被番禺区公安局错误行政拘留10天后,经广州市公安局行政复议并纠正得到的赔偿款。而海龙湾小区业委会筹备组的组长则是街道办的工作人员陈某。

 

  这是广州市诸多小区业委会长期成立难的一个缩影。

 

  自《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》(下称《规则征求意见稿》)由广州市国土资源与房屋管理局(下称广州市房管局)于本月21日至28日公开征求社会公众意见以来,社会公众、法律工作者与学者批评《规则征求意见稿》中诸多规定是在为业委会成立设置更多障碍,是一部“业委会成立管制法”。

 

  同时,公众质疑为行政机构添加的这些在《物权法》、国务院及《广东省物业管理条例》中没有规定的权力而无对等的约束条款,且无问责机制的行为,广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁表示,这将导致业委会成立过程中出现更多的问题——并从原来与开发商、物业公司的矛盾,升级为与街道办和居委会的冲突,这将不利于业委会的建立,不利于社会和谐与稳定。周活宁表示:“我们呼吁行政部门应对《规则征求意见稿》进行听证。”

 

  广州市房管局官员则表示,出台该规则是“以维护业主的合法权益,营造和谐、安全、文明的社区为出发点”,将“对进一步促进和规范我市成立业主组织起到更加积极有效的作用”,现在他们不会就公众提出的这些意见发表看法,因为目前是听取大家的建议的阶段,也不是最后的定稿。现在有的条款,正式的定稿中也不一定就有,也许会发生改变,并欢迎大家继续发表建议。

 

  1

 

  街道办居委是否权力过大?

 

  《规则征求意见稿》:“筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的,由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格。”

 

  《规则征求意见稿》:“筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任”。“街道办事处可以委托居民委员会组织业主推荐产生筹备组业主代表。”居民委员会也应派出1名代表参加筹备组工作。”“街道办应当会同房管分局指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组;筹备组中业主代表的人数由街道办确定;筹备组业主代表由街道办确定。”

 

 

  ■愤怒的业主打出文字口号。某小区业主在小区门口集会,抗议小区物业管理公司的服务水平低劣。

 

 

  ■1126日,名粤广场业委会启动了修改《业主大会议事规则》并延长业委会任期为5年的投票,大批业主赶到业委会,投票活动踊跃。

 

  业主观点

 

  这是业主私权,非业主当筹备组组长不合适

 

  广东省业主委员会协会(筹)成员、广州灏盟物业咨询公司总经理习建华:政府部门人员要当筹备组组长,首先是没有法律依据,因为这是属于业主私权范围的事情,非业主要当筹备组长并不合适。其次,如果街道办、居委会要参与,出现了问题和选举失败,就要说清楚你要承担什么责任。否者,《规则征求意见稿》中的相关规定只能更加激化矛盾和使问题更复杂。从目前实际情况看,街道办、居委会或过多参与业主私权事务,不但不利于业委会的成立,而且引发了街道办、居委会与业主之间的矛盾。从今年4月份《新快报》关于番禺区业委会情况的调查报道中可以看出,业主、业委会从以往与开发商、物业公司的矛盾,已经进一步上升为与街道办、房管局的矛盾。

 

  海珠区名粤大厦业委会秘书张宜虹:街道办、居委会只能依法看看这个过程有无违章违法现象,不能具体参与,到处指手画脚,这不行那不行。

 

  居委会观点

 

  海珠区聚德居委会:那是业主的事情居委不是决策机构

 

  居委指导业委会选举,让居委会很难接受。在一个社区,居委会做事要看大局,居民、上级、政策等各个方面都要看好,它的压力可以说是三四层了。

 

  业委会更多是在经济上、物权上的联合。业委会选举有相关法规约束,居委会没必要指导,或者去推荐谁去当业主代表,那是业主的事情,居委会不是决策机构、法律机构和执法机构。

 

  街道办观点

 

  林和街道办:有些矛盾给我们多少权力都没有用

 

  街道办做组长也很尴尬,我们只能促使他们早点解决问题,但是里头很多东西我们不能说话。我们进入筹备组都没有发言权和被选举权,只能监督,可以给建议,但最后接不接受还是业主说了算。

 

  据了解,林和街有物业管理的小区一共40来个,但已经成立了业委会的只有五六个。黄科长认为,投票率低和业主之间的矛盾是成立业委会的两大难点:街道能做的工作只是监督、协商。曾有个小区,旧的业委会还没退下来想连任,新的一帮人又想组织筹委会。我们就通过协商,让新的这批人加入到旧的业委会组成的筹备组中。”

 

  有些矛盾是很难协调的,给我们多少权力都没有用。我们能协调一些,不能协调的只能由法院决定。

 

  案例

 

  海龙湾

 

  街道人员担任筹备组长选举前停止筹备组工作

 

  2010512日,姚洁瑛等13名业主向番禺区洛浦街道办递交了成立业主大会的申请。经过长达半年的等待,筹备组于当年112日在区房管分局通过备案,街道办工作人员陈某担任筹备组组长。

 

  筹备过程中,业主的录像显示,业主在小区做宣传工作时,时常发生与物业公司人员发生冲突,宣传资料被撕毁、桌椅被抢。一位业主对新快报记者表示,我们上门搜集签名和表决票时,物业公司人员便公然与筹备组成员抢夺业主表决票。姚洁瑛手上的报警回执多达60张。

 

  筹备组成员反映,街道办委派的工作人员经常找不到人,开会也经常不到场。“街道办对业主的投诉很少理会。”一位业主称:“街道办除了来数落我们不会做事外,就没看他们正经帮助过我们。”

 

  在业委会正式选举的5天前,2011224日,街道办称:海龙湾小区800多名业主向区房管局提交了《坚决要求取消海龙湾业委会筹备组成员资格的业主联名书》,并表示将公示名单。

 

  接着街道办、区房管分局大张旗鼓宣布筹备组停止工作,并在向筹备组成员通报前一天就写了新闻通告给各个媒体发表。但时隔一个多月,海龙湾业主仍然不见这份《业主联名书》的业主名单,记者曾向该街道办询问,但是街道办至今拒绝向公众公布名单。

 

  之后,姚洁瑛继续向业主进行宣传,与上门滋事的物业公司员工发生冲突而被拘留。忙活了一年多的海龙湾业委会筹备组最终被街道办、区房管分局给停止掉了。

 

  华荟明苑

 

  街道办组成工作组搞换届三年未成立

 

  “至今三年过去了,位于洛溪的华荟明苑小区的业委会还没成立。”一位小区的业主说。番禺区国土局、街道办事处在20081031日突然贴出公告,称该小区第一届业委会已于20083月任期届满,而第二届业委会未“依法依规”产生,于是两家政府部门就此指导:“由洛浦街道办事处、区房管分局、广奥社区居委会联合成立‘指导工作组’,协助、监督华荟明苑重新进行业委会换届选举。”

 

  业委会工作也因此“自然终止”。两家政府部门要求原业委会暂停使用业主大会和业委会业务印章,移交广奥社区居委会保管。该工作组有60人分成30个工作小组,即刻上门到各业主家征询意见,开展业委会选举筹备工作。

 

  但是,业主对于选举似乎不积极。“主要是得不到广大业主的支持和认同。”另一位姓林的业主说:“按照《广东省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,筹备组要在三个月内完成选举,他们一选就是三年,街道办、房管局是选业委会还是拖死业委会?”

 

  2

 

  居委代管业委职责可行吗?

 

  《规则征求意见稿》——“在首届业主委员会产生之前,由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会职责。”“新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。”

 

  居委会观点

 

  聚德东居委会:居委去做业委会工作,我们很难把握

 

  我们大家都很清楚业委会做哪些,居委会做哪些,都很清晰。让居委去做业委会的工作,我们是很难把握的。

 

  我们居委会不可能代替业委会。因为很多业主的立场,与居委会的立场和角度是不同的。在运作上、各方关系上、法规要求上都有很大的不同。让居委会代替业委会,之前从没听说过,也没有法律依据。所以,业委会的工作让居委会去做是很难得到认同的。

 

  业委会考虑业主自身的利益就可以了,我是为业主服务的,我的业主怎么样,业主的要求符合大多数业主利益和法规的,就可以去做了,例如物业公司服务不好,不交管理费就可以直接到位。居委会虽然可以调节物业企业与业主的关系,但是不一定有用,它要考虑各方利益,国家政策,它不一定一下子能到位。

 

  街道办观点

 

  居委太忙管不过来

 

  有些没有业委会的小区,出现什么问题都找居委,居委也很难做。好像瘦狗岭那里有一个大院,一直没人愿意牵头成立业委会,厕所堵了都要打电话给居委会。本来是业主的事情,却都推到居委身上。居委会的工作也很难做,那里禺东西居委会只有5个人,要管政府的120多条线,忙都忙不过来。还好后来居委会帮这个大院开会找人牵头,推荐了一个人来负责收费等事情。

 

  案例

 

  朗晴居

 

  居委、业委工作者爆内幕:小区物业被街道办侵占居委不愿管

 

  位于海珠区的朗晴居小区,在业委会成立前和消失之后,邝先生都积极参与了业委会和居委会的工作。但他发现,居委会地位尴尬,并不愿意代表业主去争取利益,而且主要负责人都不是该社区的居民。

 

  “当时居委会似乎就是半个业委会,由他们代行了业委会的某些职能,如与物业公司、开发商沟通等。”邝先生说。

 

  200581日,业委会筹备组向所在街道办递交成立业委会的资料。2006219日召开了首届业主代表大会。但经过一年多等待,在市房管局过问下,2007619日才获得区房管局的备案。

 

  “这事无论是区房管分局和街道办,都不通知业委会。过了一个多月我们打电话去问,才问出来的。”业委会勉强工作了一年,而在2008年年中,业委会即被街道办宣布到期,这时,“几乎所有业委会成员都不再愿意继续筹建业委会了。”

 

  在业委会成立前,业主反映,2005年起,该小区一期外的道路两边被街道办作为停车位出租,导致进入小区的道路狭窄,经常发生车辆摩擦事故,业主向居委会反映求助。邝先生说,当时他也在为居委会工作,由于街道办和居委会的特殊关系,居委会拒绝为业主出头协调此事。

 

  20107月,在业委会消失后,在小区红线范围内的商铺被街道办宣布为违章建筑要拆除。业主认为,这些商铺在小区红线里,是街道办想把商铺抢过去改为临街商铺,与街道办产生了争执。

 

  这时,很多业主找到居委会要求他们出面维护业主的权益。“但是居委会总是回避,认为这不是居委会的工作范围,居委会不能去管业主自家的这些事情。”

 

  去年,由于小区内的一些房屋的装修产生很大的噪声。“物业公司不管,于是业主去找居委会,但是居委会也以不是他们的工作范围、难以协调等理由,不愿意去管。”有业主反映说。

 

  “不得已,业主只好打110报警。”邝先生说,我看到居委会确实很难为业主服务,他们主要是传达落实街道办的任务。于是,邝先生再也不愿意去为居委会工作了。

 

 

  ■愤怒的业主打出文字口号。番禺区某小区业主在小区门口集会,抗议小区物业管理公司的服务水平低劣。

 

 

  ■抗拒执法人员检查的一物业管理公司的保安员在门前拉扯执法人员。

 

  3

 

  街道居委不作为乱作为怎办?

 

  《规则征求意见稿》——“在业主委员会运作阶段,更加强调了基层政府和居民委员会对业主委员会的指导和监督作用”(见市房管局对《规则征求意见稿》的解释),但是对于房管局、街道办等不履行协助指导的责任,如何进行问责没有明确的规定。

 

  政协委员观点

 

  不能给权力不负责任

 

  广州市政协委员、越秀区人大代表吴明高:这个规则有进一步向《宪法》的精神、《物权法》的精神靠拢的空间和必要,不能给自己一大堆的权力,但是应该负什么责任一条没有。街道办、居委会参与了半天,把筹备组搞得乱七八糟不算,把人家小区也搞得乱七八糟,然后你拍拍屁股走了,问责制度一定要加强。如果不是这样,往往把原本业主、业委会与开发商、物业公司之间的矛盾,延伸到了与政府权力机构的矛盾与对峙,这背后有没有什么利益关系,引人深思。

 

  业主观点

 

  有一个部门乱作为不作为就会毁掉业主权益

 

  广东省华南和谐社区发展中心理事、海珠区雅景苑业主委员会主任伍嘉穗:广州市房管局的这个规则中添加了一些《物权法》、国务院及广东省《物业管理条例》没有规定的条文,给街道办居委授予了过多的权力,结果反而会给业主委员会的成立和工作增加了难度,这能利于和谐社区的建设吗?与北京等地的相关规则对比,广州的差距非常明显。

 

  海珠区名粤广场业委会秘书张宜虹:现在这个规则给予政府部门这么多权力,但是有一个部门不配合,不作为、乱作为,就会把整个业主的权益摧毁掉。例如我们搞业委会选举,物业公司的人可以打烂我们的投票箱,报警都没人管。可以看出,广州的这个规则,是与整个国家的大形势,与中央的精神都是相违背的。

 

  现在并不是业主不积极参与社区事务,而是有关部门利用职权到处设卡,设置高门槛,到处审批盖章,目前整个环境才是对业主最大的阻挠,这是根本的原因。

 

  案例

 

  桔芳园

 

  业委会遭威胁求助街道办不理叫报警

 

  任期还有近两年的番禺区大石桔芳园小区业委会,自从去年亚运会结束当天,业委会主任的家门口被挂了“死鸡”,墙上被人用红油漆喷了6个大大的“杀”字,就不得不“转入地下”而形同虚设。事发后,业委会主任到当地街道办求助,街道办的一位领导爱理不理地说,你报警好了。

 

  目前业委会办公室的大门被物业公司封住,现在大白天业委会委员们不敢一起进出小区,更不敢在小区公共场合开会议事,否则就会受到“不明身份人员的跟踪”和骚扰。业委会无法监督小区的物业管理和公共收益的去向,原来丰富的社区文化活动,诸如露天电影也被迫取消。业主与业委会到街道办多次反映后没有任何效果。

 

  早在200881日,经过一番努力,桔芳园业委会筹备组开始组织业委会选举投票,街道派人来了,监督了整个投票过程。等到选举完成后,街道办竟然说没有得到通知,所以不承认选举结果。“后我们拿出了街道办接受我们选举的通知回执,他们才不得不予承认了选举结果。”一位业委会委员说。

 

  20089月,业委会召开了业主大会选聘物业公司,并逐家逐户签名进行调查,有213户业主签名明确表示要换物业公司。一位业委会委员说,街道办却对我们说,你们开业主大会我们街道办没有接到通知,对业主大会的决议不能认可,所以不能进行协调。但是,街道办竟然派人和物业公司上门再次调查,让业主签字,要求他们让物业公司留下来。”

 

  这家物业公司没有撤走,“派人打烂了小区监控摄像头,并把业委会请来的治安员打得脑出血。”一名业主代表说:“2008123日,物业公司派来几十名保安和不明身份的社会人员再一次将小区包围。虽然我们事先已向街道办、派出所及有关单位通报,但在很多媒体到场下有位机关单位的干部竟说,‘不许拍照取证、谁拍抓谁’!”

 

  4

 

  物业人员当业委会委员为何无人管?

 

  《规则征求意见稿》——“筹备组应当做好以下筹备工作:确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积”。

 

  “选举产生首届业主委员会,本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职”。“业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的,由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格”。

 

  专家观点

 

  物业公司人员不能任业委会委员的规定没执行

 

  广东省业主委员会协会(筹)成员、广州灏盟物业咨询公司总经理习建华:这些规定在各层次的《物业管理条例》中都有明确的规定,按规定,筹备组发现非业主作为业主代表就可以终止其资格,这不需要街道办的批准。

 

  同时,法规也不允许非业主、物业公司的利益相关人担任业委会成员。但是在广州没有得到严格的执行。相反,长期以来,行政主管部门对此熟视无睹,《规则征求意见稿》只对“首届业主委员会”做出此规定,为开发商、物业公司干涉业委会的工作开了绿灯。

 

  案例

 

  广州奥林匹克花园

 

  房管局街道办乱指导物管股东当业委会主任

 

  20111126日,广州奥林匹克花园业主陆丽明等人,向区房管局、街道办反映了即将开展的业委会换届选举中的他们认为的违规行为,要求参选人名单进行全面公示。这天下午,通知将与陆丽明等人见面协商的街道办、区房管分局工作人没有露面,而是派出居委会工作人员代表街道办,区房管局“应付了事”。

 

  该花园业主表示,在区房管局、街道办的支持、指导下,3年前的选举就出现了物业公司股东成为业委会主任的局面。20087月进行的选举,尽管在被业主称为“不公正”的选举中,陆丽明在所有11位“当选人”中,仍以最高票当选业委会委员,但她依旧认为,“这次选举缺少必要的公正程序、黑箱操作。”陆丽明拒绝当选。

 

  当年88日“备案通知”公布的业委会主任为陈×,是物业公司的股东。业主指出,陈×还不是业主,尽管在选举张贴公布的参选人资料中,陈×参选的资料显示的房号为“2-102号房屋。”但从房管局房地产档案查询到的该房屋的“产权人:吕志行,共有人:冯丽卿”,购买时间是200711月向郑永忱等人购买,完全与陈×无关。

 

  业主们向区房管分局、街道办反映了情况,但是没有解决问题。之后在小区改变规划的过程中,“业委会没有任何作为”。一位业主表示,即将展开的业委会换届中,开发商又想将自己的人搞进业委会,对候选人没有充分公示宣传,目的就是为了继续改变规划,从中牟利。