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南方法治报:解密房地产中介服务十大潜规则

作者:张中    来源:南方法治报    更新时间:2019-12-06 15:57:37   【发表评论】【打印此文】【关闭窗口

住房问题是重大民生问题,一直深受百姓关心、舆论关注。近年来,房地产中介服务业发展迅速,同时也滋生不少违规甚至违法犯罪行为。为保障消费者权益、促进行业规范发展,经过近半年的专项调查,广东省消费者委员会于12月4日公布“十大房地产中介服务潜规则”,揭开房地产中介服务各环节的“猫腻”。

 

1、低价房源引顾客 乘机推销新业务

 

发布虚假低价房源信息是许多房地产中介招揽客户的常见手段。当客户被虚假低价房源信息吸引前来咨询或要求看房时,中介人员或以各种理由推托,或表示房屋已售出,乘机推销其他高价房源。

 

●点评:虚假低价房源信息侵犯了消费者的知情权,违反了合同法第425条规定的“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”,以及《房地产经纪管理办法》第25条(三)规定的“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”。消费者遇到上述情况,可向当地房地产主管部门举报,由行政部门出面调查惩处;也可向有关部门和消费者组织投诉,进行消费维权。

 

2、房屋热销是假象 诱导交易才罢休

 

为了让购房者尽快下定交易决心,部分房地产中介营造出房屋热销假象,比如找“房托”去新楼盘排队购房、在售楼房源公示栏中打出“售完”字样、在二手房交易谈判期间冒充其他买家假意抢购同一套房等。

 

●点评:热销假象侵犯了消费者的知情同意权和公平交易权,违反了《房地产经纪管理办法》第25条(一)规定的“房地产经纪机构不得捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格”。消费者切记不要在未对房屋进行全面了解、未考虑周全的情况下仓促签署购买合同。

 

3、定金收取设陷阱 两头忽悠“做文章”

 

定金原本是规范买卖双方信守承诺的一种担保方式,一些房地产中介却借此“做文章”,先是忽悠买家交定金,并想方设法从中牟利;后又劝说卖家接受买家的定金,却刻意隐瞒一旦反悔需返还双倍定金的法律责任。

 

●点评:定金收取陷阱侵犯了消费者的知情同意权和财产权,违反了合同法第425条规定的“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。消费者遇到上述情况,有权要求房地产中介退还全部定金。

 

4、服务收费不透明 各项费用花样多

 

尽管有关部门规定中介服务需明示收费项目及标准,但部分房地产中介在实际操作中不仅不公示收费标准,还利用各种理由和形式多收费,如评估费、律师服务费、按揭代理服务费等。

 

●点评:服务收费不透明侵犯了消费者的知情权和公平交易权,违反《房地产经纪管理办法》第18条规定的“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息”。消费者遇到上述情况,应勇敢指出商家存在的问题并进行抵制,也可选择举报投诉。

 

5、个人信息遭泄露 骚扰电话接不完

 

购房者使用线上房地产中介平台时,通常会被要求使用个人信息进行注册。虽然平台的服务协议中一般都有“隐私制度”相关规定,但这些服务协议条款诸多、内容冗长,多数购房者并未阅读或只是简单浏览便勾选了“同意”,某些平台甚至直接默认勾选“同意”,让购房者的个人信息被“合法”使用。

 

●点评:泄露消费者个人信息侵犯了消费者的人身安全权和隐私权,违反了消费者权益保护法第29条规定的“经营者及其工作人员对收集的消费者个人信息必须严格保密,不得泄露、出售或者非法向他人提供。经营者应当采取技术措施和其他必要措施,确保信息安全,防止消费者个人信息泄露、丢失。在发生或者可能发生信息泄露、丢失的情况时,应当立即采取补救措施”,以及《房地产经纪管理办法》第25条(四)规定的“房地产经纪机构不得泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益”。消费者遇到上述情况,可进行举报投诉,维护自身权益。

 

6、违规变通办假证 风险损失客户担

 

为使买卖双方满足房地产交易条件,促成交易,部分房地产中介违法违规代办社保、完税等虚假证明,并收取不菲代办费。但若代办不成功或被揭穿,消费者通常很难要回代办费。

 

●点评:诱导消费者违规办假证并收费的行为侵犯了消费者的财产权。限贷限购是目前进行房地产调控的主要行政手段,房地产经纪机构不得违规出具虚假证明文件骗取购房资格。房地产经纪机构违规给购房人造成经济损失的,应由其承担相应法律责任,并无条件退还消费者支付的中介费和代办费。

 

7、房价优惠藏猫腻 变相涨价是目的

 

部分房地产销售商为了获取更多利益,以“团购费”“优惠费”“电商费”等名义吸引消费者,让消费者误以为捡到便宜,实则在背后变相涨价、额外收取房价外的费用。

 

●点评:虚假优惠侵犯了消费者的知情权和选择权,违反了消费者权益保护法第8条规定的“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。遇到上述情况,消费者有权要求房地产销售商退还额外收取的费用。

 

8、解押房贷套路多 游说卖家借“高利”

 

按揭贷款是较常见的购房方式。二手房交易之前,通过此方式购房的卖房人需先解除贷款抵押,但部分卖房人没办法一下子凑够资金到银行解除抵押。于是,部分房地产中介游说卖房人向中介机构或第三方金融机构借钱解除抵押,而其提供的贷款却存在高额利息。

 

●点评:解押房贷套路侵犯了消费者的财产权和选择权,违反了《房地产经纪管理办法》第17条规定的“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同”。房地产经纪机构提供的是居间服务,如提供居间服务以外的其它服务,需另行签订合同,约定相关服务内容及收费情况,且其它服务不得违反公平交易原则。

 

9、看房确认要签名 “霸王条款”很闹心

 

为防止“跳单”,部分房地产中介要求看房者签署《看房确认书》,这已成为二手房产交易市场的普遍情况,由此产生的纠纷也越来越多。一些房地产中介机构利用信息不对称、单方制定“霸王条款”等方式,破坏同行间的公平竞争,损害消费者利益。

 

●点评:“霸王条款”侵犯了消费者的公平交易权和自主选择权,违反了消费者权益保护法第26条规定的“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效”。《看房确认书》属于典型的格式条款,其中排除或限制消费者权利的内容无效。

 

10、全权委托图方便 恣意妄为损权益

 

由于二手房买卖流程繁杂,部分房地产中介抓住消费者怕麻烦的心理,让卖房者签署房屋全程包销委托合同,交由中介全权办理卖房及过户等手续,其却任意改动合同条款或借受托房产从事抵押贷款等活动,严重损害卖房者的合法权益。

 

●点评:以上情况侵犯了消费者的财产权和知情权,违反合同法第406条规定的“有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失”。如果受托的房地产经纪机构及人员超越权限,给委托人造成损失,委托人有权要求其赔偿损失并解除合同。(来源:南方法治报